Vincent VAN WALLEGHEM, Notaris te Koksijde (St. Idesbald)

 

Vincent VAN WALLEGHEM

Notaris te Koksijde (St. Idesbald)

Ik koop een appartement: wat is de ‘algemene vergadering van mede-eigenaars’?

8 oktober 2018

Als nieuwe eigenaar van een appartement, zal je worden uitgenodigd op de ‘algemene vergadering van mede-eigenaars’. Je bent immers méér dan gewoon de eigenaar van je privatieve kavel; je maakt ook deel uit van een mede-eigendom. Beslissingen over je eigen appartement kan je zelf maken, maar beslissingen en afspraken over het geheel van het gebouw mét de trappenhal, de lift, de tuin en alles dat erbij komt kijken… dat beslis je samen met de andere mede-eigenaars.

De vereniging van mede-eigenaars vervult een belangrijke rol in de werking van de mede-eigendom. De plaats om beslissingen de nemen en bepaalde belangrijke punten aan te kaarten is dan ook de jaarlijkse ‘algemene vergadering van mede-eigenaars’.

Iedere mede-eigenaar beschikt bij het nemen van beslissingen tijdens deze vergadering over een aantal stemmen. Het aantal stemmen per mede-eigenaar is afhankelijk van het aandeel van de mede-eigenaar in de mede-eigendom. Om geldig te kunnen beslissen, moet bij de aanvang van de algemene vergadering van mede-eigenaars meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig zijn (of vertegenwoordigd zijn, want je mag je met een volmacht laten vertegenwoordigen). De aanwezigen moeten minstens de helft van de aandelen in de mede-eigendom bezitten. Vertegenwoordigen de aanwezigen 3/4de van de aandelen, dan kan de vergadering ook geldig beslissen (zelfs indien minder dan de helft aanwezig is). Lukt het niet om aan die vereisten te voldoen, dan komt een tweede vergadering samen binnen de 15 dagen (ongeacht het aantal aanwezigen of aantal vertegenwoordigde aandelen die er dan zullen zijn).

De algemene vergadering vindt in principe jaarlijks plaats binnen een welbepaalde periode. Je wordt er in principe 15 dagen op voorhand van op de hoogte gebracht via een aangetekende brief.

De beslissingen van de algemene vergadering moeten, afhankelijk van de beslissing, met bepaalde meerderheden genomen worden. Juist dat punt is in de praktijk vaak een probleem... Alle beslissingen worden - in principe - immers genomen met een ‘gewone’ meerderheid, maar sommige beslissingen hebben een zodanige impact, dat ze genomen moeten worden met een bijzondere meerderheid zoals een 2/3de, een 3/4de, 4/5de of zelfs een ‘eenparige’ meerderheid, hoe noodzakelijk deze beslissingen ook zijn om het gebouw in correcte staat te houden. Zo zal de meerderheidsvereiste voor een beslissing over het onderhoud van de tuin minder streng zijn dan de meerderheidsvereiste voor het afbreken en heropbouwen van een deel van het gebouw.

Omdat in het verleden werd vastgesteld dat strenge en zware meerderheidsvereisten als effect hebben dat noodzakelijke beslissingen over investeringen en werken vaak worden geblokkeerd (door bv. mede-eigenaars die blijvend weigeren om te investeren in onderhoud of herstellingen), heeft de wetgever beslist dat alle beslissingen waarvoor de 3/4de meerderheid nodig is, vanaf 1 januari genomen kunnen worden met een 2/3de meerderheid. Dat is dus een grote versoepeling en flexibilisering. De verloedering van het gebouw tegengaan is ook de reden waarom de algemene vergadering vanaf 1 januari 2019 meer aandacht zal schenken aan de ‘meerjarenplanning’: toekomstige buitengewone werken aan het gebouw zullen verplicht ter sprake moeten komen indien de syndicus van oordeel is dat het relevant is. Dit alles zal leiden tot een beter beheer van de staat van de mede-eigendom en het vermijden van torenhoge herstelkosten voor mede-eigenaars.

Moeten huurders op de hoogte worden gebracht van de beslissingen die genomen worden over het appartementsgebouw? Ja. De nieuwe wet verscherpt de verplichting van de mede-eigenaars om hun huurders op de hoogte te brengen van de beslissingen over het gebouw. Als mede-eigenaar ben je dus verantwoordelijk voor het doorsijpelen van de informatie naar de huurder van je pand.

Bron: Fednot